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    棱镜 | 探访天津楼市:北漂看房遭中介一路尾随,楼盘争相降价

    发表时间:2020-10-04 08:39:33  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:腾讯新闻棱镜

    作者 | 孙思克 编辑 | 张小马

    出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室

    天津市一北一南有两个陵园。北边的天福陵园位于武清区南湖风景区西南方2公里外,南边的怡静园位于海河教育园区(下称“海教园”)南开大学津南校区以南500米处。

    这两个陵园开张时,武清区和海教园都还人烟罕至,随着天津城区的北扩南建,不仅两个陵园已被新建楼盘团团围住,武清区、海教园,加之天津南站附近的张家窝,也已是外地客前往天津买房的主要选择。

    “天津的房地产市场,一半是靠外地客撑起来的。”某中原房企天津投拓总陆磊在天津工作数年,前后换了多家地产公司,眼看着自己的同事,河北的、河南的、山东的,已经在天津“上车”。

    他们大多是希冀天津的教育资源。

    “河南、山东、河北都是高考大省,分数线比天津高很多,而没有户口的北漂,也会选择在天津落户买房,让孩子在北京上完中小学,到天津参加高考,或者直接在天津上中小学。”陆磊说,一般情况下,这些人会选择通勤方便的武清等地。

    作者九月底探访天津楼市却发现,外地人多是城市过客,在缺少本地客源和产业依托的情况下,武清、海教园等楼市蓝海已经变成红海,降价厮杀开始了。

    谁在降价

    外地人购房落户,一直是天津楼市的主要支撑点之一。

    李刚是一位没有户口的北漂,9月24日,他从北京出发,前往天津看房。李刚这节车厢到站武清合计20多人,呼啦一下围上来30多位房产中介,“先生买房吗,我带您去看看”。等到这些乘客散去,中介四散到廊檐下、树荫下,抽烟的抽烟,闲聊的闲聊,等着下一班高铁乘客。

    李刚下午去了趟海教园,“一下出租车,好家伙,四五个人围着我,问我去龙湖看看吗,阳光城看看吗。有一个雅居乐销售,一路跟着我,我每从一个楼盘出来,他都问我去不去雅居乐看看。后来我钻进出租车走了,他站在小雨中,目送着我离开。”

    李刚心情比较矛盾,虽然天津楼市位于价格低点,但他依旧担心房价继续下跌。当然,他更希望自己能像朋友那般“捡漏”,在房价回升后小赚一笔。

    冯涛是李刚的朋友,赶在2014年5月天津结束蓝印户口政策之前“上车”,“当时规定在市区购买(总价)80万元、在郊区购买(总价)40万元的房子就能落户,但得是新房和现房。”

    当年4月,冯涛以7000元/平方米的价格,在天津武清区购置一套130多平方米的洋房,落户完成后,孩子入学武清区的高中,三年后在天津参加高考,目前就读于一个二本院校。如今这套房子已经增值一倍有余,单价涨至1.6万元/平方米左右,但他舍不得卖,“家里第二个孩子正上小学二年级,房子留给他日后参加高考。”

    跟冯涛一样,胡玲同样是买房落户天津。

    胡玲此前在北京一家旅行社工作,丈夫在一家创业公司做技术总监,但两人都没有北京户口,“我们住在北京市昌平区,不满足社保条件,孩子上不了好的小学,就选择在天津买房落户。”

    2018年10月,胡玲在武清区广贤路小学附近购置一套97平方米的两居室,单价1.5万元/平方米,加上税费合计斥资142万元。“买房之前,我们花了将近5万元办了户口,谁知道没多久,天津出台了海河英才计划,通过人才引进即可落户,这笔钱白花了。”

    2019年9月,胡玲的孩子入读广贤路小学。胡玲买的那套房子自入手以来价值变化不大,最近甚至微跌。相比之下,孙俪则站上武清区房价的高点。

    这位互联网公司员工2017年7月在武清区南湖板块购置一套联排别墅,单价1.5万元/平方米,面积将近200平方米。链家网的数据显示,别墅区附近洋房的单价已经跌至1.1万元-1.3万元之间。

    当地房产中介表示,南湖板块二手房基本没有交易量,“保利梧桐语小区,最近一笔成交还是在2019年9月份,今年以来一套都没成交,周边新房甚至比二手房便宜好几千元,对二手房的价格冲击很大。”

    中介围追

    海教园距离高铁站和天津城区都较远,没有交通优势。这里的楼市热,源于独有的教育政策。

    天津的优质学校位于核心市六区,四郊区县教育资源相对短缺。天津初升高采用“锁区”制:市六区的初中报考市六区高中,其他区的初中各自报考所在区的高中。

    海教园本不在市六区,但该片区目前没有高中,所以该区的生源可以直接报考市六区的高中。这导致隔着一条雅润路,路西的海教园新房价格平均在2万元/平方米左右,路东的咸水沽板块不属于海教园,徘徊在1.2万元/平方米左右。

    资金的嗅觉是敏锐的。海教园近些年吸引了近10家开发商进入,开发了总计16个楼盘。“最先进去的开发商狠赚了一把,而后大家一拥而入,一场互拼价格的存量厮杀马上开始。”陆磊说。

    龙湖较早进入海教园,2016年3月以近底价成交一块土地,楼面价4451元/平方米,一年后,该地块以“龙湖天宸原著”案名开售,单价2.1万元/平方米。2018年,路劲、雅居乐、景瑞杀入海教园,合计拿下四个地块,其中两个地块的楼面价超过1.2万元/平方米,相较两年多前翻了两倍有余。

    2020年1月,龙湖二进海教园,以8678元/平方米的楼面价拿下一块土地,5个月之后再以“龙湖天宸原著”案名开盘,售价1.9万元/平方米,单价骤降三千元,由此拉开海教园的新房价格战。

    “龙湖的价格为什么这么便宜?这得看它的位置,旁边就是墓地,一般人还是很忌讳的。”华宇大家的销售小琪说。但墓地的排斥力远小于楼盘降价的诱惑力。

    毗邻“龙湖天宸原著”的“华宇大家”是重庆房企华宇的楼盘,开盘时间早于龙湖,目前单价2.1万元/平方米。“龙湖一开盘,大家都跑那儿去了,我们的销量很受打击。”小琪承认,现在华宇颇为被动,如果坚持原价,客户会不断流失,如果降价出售,老业主可能会闹,“我们是重庆小房企,打不起价格战。”

    阳光城“未来悦”项目的价格比龙湖更低,单价1.8万元/平方米,楼盘销售人员告诉作者:“阳光城在海教园有三个项目,最近在海教园北面又拿了一个地块,花了很多钱,现在房企三条红线你知不知道,我们资金压力很大,所以得低价促销。”

    跟海教园一样残酷的,还包括武清区南湖板块,碧桂园“云湖”项目因南邻津保高速,西邻墓地天福陵园,率先降价至1.2万元/平方米,毗邻的保利“梧桐大道”项目,价格更低至1.1万元/平方米。

    拍地遇冷

    国家统计局数据显示,8月天津二手房价格环比下跌0.8%,同比下跌4.5%。这已是天津二手房价连续第14个月环比下降,连续8个月同比下跌。新房方面,国家统计局数据显示,8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%。

    克尔瑞数据显示,截至今年8月,天津商品住宅库存面积3632万平方米,在一线及强二线城市中最高,且是唯一超过3000万平方米的城市。按照过去12个月的销售去化平均速度,天津的去化周期长达28.2个月,仅次于大连。

    “海河英才计划实施以来,天津共落户28万人,可能只有两三万人真正到天津工作,其他多是落户买房。”陆磊感叹道,天津亟需产业支撑,这样才能像杭州那样留住人才,“外地购房者更像是城市过客,家长不在天津工作,孩子在天津高考之后,可能到外地上大学了,即使在天津上完大学,也有很多跑到其他城市工作。”

    而今,天量库存导致天津房地产市场下行,市场端情况则传导到房企的投拓端,使得陆磊这种房企投拓人员日子难捱。

    “干我们这行的,业绩考核全靠拿地、拿好地,但现在很难挑出一块好地。”陆磊每天盯着天津各大板块的新房价格,一旦哪个楼盘降价了,他拿地的成本收益核算就要以该板块最新的低价为准。

    今年以来,陆磊还没拿过一块地,“因为实在算不过来账,比方一块地楼面价八千,所在板块的新房市场价也就1万左右,算上建安、营销成本,拿地即亏本。以前房企敢拿面粉贵过面包的地王,因为市场还在上升期,现在房价不降就不错了。”

    2018年下半年和2019年上半年,天津的土地市场有过小阳春,房企拿地比较积极,海教园等热门板块出现溢价率高达50%的地块,但市场一冷,开发楼盘基本都无利润可言。

    房企谨慎拿地之下,天津土地市场骤冷。

    2019年天津全年土地出让金1357.6亿元,全国排第11名,2020上半年,天津土地出让金仅431亿,掉到全国第17名,同比减少48%,今年上半年天津土地出让建筑面积529万平米,同比减少53%,和平区、南开区、静海区、宁河区则是土地零出让。

    陆磊倒是觉得,天津少卖点地也好,“至少可以去去库存。”

    (文中陆磊、小琪、李刚、冯涛、孙俪、胡玲为化名)

    责任编辑:房产论坛